こんにちは。｜平屋｜スタンドバイホーム × 東洋住建 代表の間嶋です。

長岡市内の雪もどんどん消えてきて、土地探しをされている方はようやく現地確認が出来るようになりましたね。今回は、土地探しの重要なポイントともなる道路についてお伝えします。

同じ地域で同程度の面積の土地でも価格に大きな差があることがあります。その要因の一つに前面道路があります。見た目がアスファルト舗装された道路でも、その種類はいくつかあります。

住宅を建てる場合、建築基準法上の道路でなければ新築や建て替えができません。建築基準法では主に４つのパターンがあります。
①公道で幅員が4m以上ある場合
　問題なく住宅を建てることが出来ます。
②前面道路の幅員が4m未満の場合（42条2項道路）
　通称「2項道路」と呼ばれ、建物を建てる際は道路の中心線から2mバックしたラインを道路境界線とみなす「セットバック」が必要です。セットバックした部分は敷地面積に算入できないため、以前より建物が小さくなってしまうケースがあります。
③私道の場合（位置指定道路など）
　私道であっても、特定行政庁から指定を受けた「位置指定道路」であれば、接道義務を満たし建築が可能です。ただし、所有権の持ち分がない場合は、将来の掘削工事の際に注意が必要です。
④43条2項許可道路（旧：43条但し書き道路）
建築基準法上の道路に接していなくても、特定行政庁の許可を得ることで例外的に建築が可能になるケースです。ただし、建築審査会の同意が必要な場合があり、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があるため、事前の確認が不可欠です。

私道に面した土地は、その道路の所有権（持ち分）があるか無いかが重要です。所有権（持ち分）がないと建て替え時や上下水道の工事の際に所有者の承諾が必要になります。

また、通行掘削の承諾書がある場合でも次のチェックポイントが大事です。
・私道の所在地が正確に記載されているか
・無償で通行や掘削工事ができる合意内容か
・将来の建て替えや配管入替工事も有効か
・所有者が変わっても承諾事項が引き継がれるか
・所有者全員の署名捺印があるか
これらを確認する必要があります。
特に分譲地の場合や古い住宅地など、前面道路がどうなっているか購入前に必ず確認してください。

2023年に民法の改正がありました。私道の場合、以前は承諾が得られないと道路下にある上下水道の配管工事などが出来ませんでしたが、ライフラインの設置や他人の土地の通行について一定のルールのもとで承諾がなくても認められるようにはなりましたが、実務上はなかなか難しくトラブルの元になったりするケースが多く、丁寧に説明して承諾書を取り付けるのが通例です。施工会社もトラブルを嫌って工事を請けないことが多いです。

弊社は宅建士が３名おり、宅地建物取引業者の免許を受けています。土地に関するご相談もお受けしておりますので、お困りの方はお気軽にお声がけください。

おわり